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對于下個五年,房產最缺乏的不是增值,而是流動性!

龙珠激斗2018破解版:對于下個五年,房產最缺乏的不是增值,而是流動性!

發布日期:2019-04-25 作者: 點擊:

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對于中國房地產,特別是一線二線房地產來說,下個五年缺乏的一定不是增值性,而是流動性。

1:關于增值性:

房地產作為投資品的一種,其增值性在現有的中國投資品種中,可謂獨占鰲頭。只有買茅臺酒可以與之相比。

80年代初,一瓶原廠的飛天茅臺酒大約10元,而現在一瓶飛天茅臺酒可以賣2000多,翻了200多倍。80年代初,深圳關內一小套公房,大約20000元,現在賣到400萬也很正常,同樣翻了200多倍。然而,在這30年中,房子產生的租金可能早就賺夠了2萬元,而茅臺酒卻無法賺取租金。放眼中國,房地產或許是最適合中國老百姓投資的品種了。收益增長快,風險性較小,相對于其他投資品更具有安定感,都是房產作為投資品的優勢。仿佛,只要拿著銀行卡,邁進售房部,找個漂亮的銷售員,花半個小時聽一下。然后,瀟灑的說:美女,別說了,你們的財務部在哪,帶我去!然后,一切都齊了。坐等房子升值,坐等資產翻倍,坐等炒房發家。這是2016年之前,整個中國的投資邏輯。然而,從本次史無前例的大調控以后,這個邏輯已經開始慢慢改變。因為,在本次調控之下,房子的“流動性”在一步步的降低。

2:關于流動性

會計有一個專門的科目叫“應收賬款”,所有的企業都要控制應收賬款的比例,一旦比例過高,對于企業來說就是極大的風險,營業收入利潤率再高的企業都會被欠賬壓垮。房產投資有一個詞叫“賬面價值”,就是一套房子預計能夠在二手房市場中所能賣到價格,所有的房子都必須經歷在二手房市場中變現的過程,否則所有的投資人很可能就會被杠桿壓垮。能夠賣出去的房子叫做資產,賣不出去的房子叫做磚頭。資產是升值的,磚頭是貶值的。而這套房子,能否順利在一定時間內變現,就是它的流動性。同樣,流動性好的叫做優良資產,流動性差的叫做不良資產。完全沒有流動性的叫做“死資產”,不但不是財富,反而是“負?!?。

3流動性沒有指標

流動性那么重要,但是為什么,很少人在投資的時候考慮到呢?因為,這個指標沒有一個明確的數值。一套房子,買的時候100萬,三年之后掛在趕集網上,標價150萬。投資者可以明明確確的知道,房子增值了 50萬,除了銀行已付利息以及別的成本之外,他能知道賺了多少錢,或許30萬,或許20萬。然而流動性呢?很難以一個數據體現。同樣還是這套房,三年之后,你掛180萬,可能半年也賣不出去。你掛120萬,可能一周就賣出去了。

因此,掛多少錢和多長時間賣出去往往是個關聯性的數據。大家都知道掛的越低,賣的越快,但是究竟是多低呢,誰也不知道。因為賣的快慢往往和很多因素關聯。和房子的品牌,和房子的物業,和房子的裝修,甚至和賣房子的中介水平有關。最關鍵的是賣房子的時機。

比如,2016年上半年鄭州鄭紡機的一套公房可能10000元的單價都賣不上。但是到了下半年同一套房子可能13000就很快有人接手。

發生了什么,大家都很明白,人的心態的變化,大家也都清楚。但是,以上所有的變量,都無法用指標衡量。所以,流動性也無法用指標、數據可以衡量,而無法衡量的指標就無法比較,無法統計,無法計算。

4:流動性決定現金流

然而,流動性,這個可以感知但無法判斷的指標,是否重要呢?非常重要,有時候可能比房產的增值性還要重要。在房地產開發領域有句話,叫做:

項目利潤決定企業的發展,項目現金流決定企業的生命,而現金流的安全性取決于企業所有資產的流動性。一旦一個企業的資產缺乏流動性,比如80%以上都是正在做城改的土地,尚未獲得土地證,企業就面臨著資產的流動性缺失。因為沒有土,證所以既不能抵押,也不能交易,一旦市場有個風吹草動,企業的資金鏈馬上就緊張起來。企業是這樣,個人投資房產是否也是這樣呢?道理是一樣的,一個朋友把杠桿加最大,想花1000萬買兩套別墅做投資,他現在的月收入,剛剛夠支付兩套別墅的月供。我就勸他,不要這樣干,別墅的流動性太差,一旦國家加息,很容易讓他進入兩套別墅既供不起,又賣不出的境地。一旦因為斷供,造成信用問題甚至房子被銀行收走,整個投資就劃不來了。所以,一套房子的投資,必須首先考慮到流動性的問題。那么多的城市為什么要出限售政策?

其實就是要凍結房產的流動性,沒有了流動性或者缺少了流動性,一項投資的風險就會大大提升,投資者就會掂量掂量這筆投資的風險自己是否能夠承擔,一套房子是否會讓自己的資金鏈斷掉。

5:流動性決定因素

那么什么才是決定流動性的關鍵性因素呢?答案實際上很簡單,就是四個看起來有點貶義的詞語——剛需思維。

凡是剛需愿意買的房子,流動性越好,反正亦然。我們曾經統計過,在近5年中,鄭州市一年成交的新房13—15萬套中,屬于剛需首次置業的大概占6成,二次或者以上置業的情況大概占4成而二手房呢?在鄭州近5年內,一年大約成交6萬套到8萬套之間,屬于剛需置業的應該占8.5成,而二次或者以上置業占不到1.5成。

置業次數越多,選擇新房的概率越大,選擇二手房的概率越低。有人把這種選擇性傾向叫做“處房情節”,越是富人越愿意選擇別人沒有住過的新房,而對別人已經住過的二手房不感興趣,除非他有特殊的訴求(最典型的是學區)。

越是缺乏資金的首次置業者,更有興趣選擇二手房,因為他們首先面臨的是安家,至于別人有沒有住過已經沒有財力考慮。(而且除了今年,往年的同一地段的二手房往往比新房便宜一些。)所以,為投資房接盤的可以說主力就是剛需,你所購買的房子的流動性取決于房子在二手房市場能有多少剛需愿意購買。而剛需眼中,什么是他們愿意購買的呢?

6:需要啥?如果想增加你的房子的流動性,請把自己的思維暫時放在一個剛需的角度上考慮這個問題。

1:地段

地段決定房子的價值,但是剛需客戶眼中的好地段和豪宅客戶眼中的好地段是不一樣的。對于純剛需,好的住宅應該是世俗的“繁華”和“基礎配套齊全”,一公里之內,能夠滿足所有的日常生活需要,能上班,能買菜,能上學,能看病。

而在豪宅客戶眼中,無疑以上的地段對于他們來說“太鬧了”,他們更希望環境很好,寧可距離市中心稍遠一些。配套高大上一些,寧可公共交通稍微不便一些,反正他們的主要出行是靠汽車,而非公交。

2:面積

面積不能太大,太大總價受不了,面積太小,以后需要很快的換房。所以對于鄭州市的剛需,100平方左右的小三房可能最受歡迎,80平的兩房也還可以。超過140平的四房往往不是剛需的首選,因此流動性要遠低于上面兩種面積段。

3交通和環境

交通和環境往往是個矛盾,環境好的一般在三環之外,三環內的環境好的交通也好價格往往驚人。相對于這兩個因素,剛需一般更加看中的是交通,小區旁邊有條河,遠不如小區旁邊有個地鐵站實惠。畢竟,無錢無閑,整天早出晚歸,去河邊散步遠不如坐地鐵上下班不遲到意義更大。當然,以上的思維如果放在今年以及今年之前的鄭州房地產市場是正確的,但是放在以后是需要作出一點點小小的修訂的。

隨著鄭州以后,公有租房、公有產權房屋、安居房等保障性住房增多,原來市場上最大的需求主力的純剛需會慢慢變少,代之以稍高于剛需但低于改善的剛改人群,對于他們喜歡的產品類型,也將變得具有較強的流動性。限于篇幅限制,關于剛改需求,我們會在以后的文章中詳細說明。所以,對于鄭州市:北龍湖房價雖高,但是論流動性,遠不如南龍湖的房子。鄭州東站片區的天筑二手房房價雖高,但是論流動性,卻遠不如火車站旁邊的華潤悅府。綠博片區洋房的前景雖好,但是論流動性,卻遠不如金水行政區的老破小。

7:關鍵在搭配

是不是我們所有資產都應該放在“剛需配置”上?

非也!

剛需房子雖然流動性好,但是增長性往往比高端住宅要差一些。因為他是賣給剛需的,而剛需收入的增長遠不如富人階層增長快速。

他們拿不出那么多的錢支付這筆買賣。但是,你需要這有一些房產作為配置。因為他可以快速的變現,一旦你急需用錢,他就是活期存款。當今這個時點,南陽路上100平的10年房齡的房子,150萬的現金售價,一旦掛出去,基本上每周中介可以給你帶來3批以上的客戶,如無意外,三個月之后可以變成150萬的現金。而東區1500萬的別墅掛出去,中介一個月不一定可以幫你帶來3批客戶,如果不是特別幸運,能夠在半年之內成交,已經算快的。

所以,對于豪宅,對于單價高的房產,他們雖然增值性高,但是流動性差,可以看作是死期存款。

真正聰明的投資人,他手中的資產配置一定是多元的,而不會把寶壓到一種流動性的資產上面。

既有好出手,流動性強的房子,也有增值性高,流動性較差的房子。在不同時期,對整體的資產流動性進行調整,保持流動性和增長性的平衡。這樣在任何的市場情況下,方能保證投資立于安全和增值性的平衡之中,處于不敗之地。

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